De l’exception à la règle : l’appel à moderniser l’urbanisme municipal
L’Ordre des urbanistes du Québec (OUQ) s’est positionné en faveur d’une densification planifiée et ordonnée plutôt que d’autorisations à la pièce. Dans les deux cas, l’OUQ a souligné l’importance d’actualiser les plans et règlements d’urbanisme pour baliser la densification, plutôt que de s’appuyer sur des procédures d’exception.
Pour l’OUQ, il est toutefois essentiel que les municipalités souhaitant recourir à ce superpouvoir se dotent de balises en amont7 :
- En circonscrivant son utilisation à des secteurs propices à recevoir des projets de densification et ainsi assurer une localisation optimale des nouveaux logements8 ;
- En établissant des critères pour l’analyse des demandes d’autorisation (ex. : compatibilité du projet avec son milieu, qualité architecturale, intégration urbaine, conservation et mise en valeur du patrimoine, du bâti existant et des composantes identitaires, caractéristiques des logements) ;
- En prévoyant des conditions devant être respectées lors de la réalisation des projets (ex. : assujettissement au règlement sur les PIIA, avis du Comité consultatif d’urbanisme).
Pour l’Union des municipalités du Québec (UMQ), autoriser un tel projet doit se faire selon des critères objectifs. Il faut prouver que la proposition concorde avec les politiques de la ville et évaluer concrètement sa contribution au territoire9.
La pérennisation de ce pouvoir par le gouvernement risque de cristalliser les tensions en supprimant le processus référendaire et l’obligation de consulter le CCU, perçus comme une perte de pouvoir citoyen.
J’y vois une invitation lancée aux municipalités à moderniser leur règlement de zonage. L’objectif est d’y intégrer des normes basées sur des critères mesurables de densité et d’environnement afin de « soutenir une prise de décision éclairée assurant une saine gestion de l’architecture et du territoire, comme le propose le plan de mise en œuvre de notre Politique nationale de l’architecture et de l’aménagement du territoire, adoptée par le Conseil des ministres en 2022 »10.
Pérenniser le pouvoir d’exception ? Un bilan nécessaire
Pour garantir la transparence de ce pouvoir d’exception, les municipalités devaient publier un bilan annuel (dérogations, logements créés, refus). Selon le ministère des Affaires municipales et de l'Habitaion (MAMH), 28 villes l’ont utilisé pour autoriser 122 projets, totalisant plus de 20 000 logements (170 par projet). Avant de pérenniser ce pouvoir – et d’abandonner du même coup cette reddition de comptes, – le gouvernement aurait dû en faire l’analyse pour évaluer les pratiques des villes. Il était crucial de vérifier si elles négociaient de réels gains sociaux (ex. : logements abordables) et menaient de véritables consultations.
Une telle démarche aurait pu réconcilier les partisans du veto citoyen et les défenseurs des élus. D’ailleurs, avant de sanctionner cette mesure, il aurait été judicieux de discuter des conclusions du Chantier de travail sur la consultation et l’approbation référendaire, lancé en 2025 par le ministère.
En urbanisme, le temps reste incompressible. S’il est légitime de vouloir réduire les délais, transformer un quartier exige des étapes incontournables : concertation, analyses réglementaires et études environnementales.
En somme, bien que les villes conservent le dernier mot, ce pouvoir offre une grande liberté aux promoteurs immobiliers. En contrepartie de cette flexibilité, ces derniers feront face à une surveillance accrue et devront prouver la valeur sociale de leurs projets.
En date du 31 décembre 2025, la Ville de Québec avait autorisé 19 projets menés par autant de promoteurs distincts, permettant la création de plus de 3000 logements, dont 412 unités sociales. Pour encadrer cette flexibilité, la Ville impose des critères de durabilité, d’innovation et de gains pour le milieu, en plus d’exiger un démarrage rapide du chantier sous peine d’annulation.
Le 155-165 sur la Grande Allée Est à Québec a fait l’objet d’une dérogation accordée par la Ville. Malgré les normes prescrites à cet égard dans le Règlement sur l’urbanisme, le bâtiment principal peut avoir une hauteur maximale de 63 mètres, au lieu de 32 mètres. – Photo : Alain Caron
Du pouvoir d’exception à la performance : redéfinir les standards de l’urbanisme
L’avenir de notre cadre de vie ne se jouera pas dans des arbitrages au cas par cas, mais dans l’avènement d’un urbanisme de performance.
Cela exige de moderniser la réglementation de zonage pour refléter un urbanisme durable. Cette planification doit fixer des cibles de densification basées sur une analyse fine du milieu ou, au besoin, dans un Plan particulier d’urbanisme (PPU). Élaboré avec les citoyens, le PPU définit notamment les objectifs, détaille l’aménagement du territoire, précise les règles d’urbanisme applicables et les moyens d’intervention directe sur le cadre bâti11.
Carte de planification urbaine détaillée pour le secteur mixte de l’Église/de Rochebelle. La légende indique les différentes zones de développement, notamment les diverses utilisations du sol, la densification des abords des artères, lien à renforcer… – Source : Ville de Québec
Depuis les années 1990, aux États-Unis, la signature « d’Ententes sur les Avantages Communautaires » (traduction libre de Community Benefit Agreement, CBA) est de plus en plus courante et encouragée en réponse aux préoccupations croissantes concernant les impacts négatifs du développement sur les communautés locales. La CBA est un contrat juridiquement contraignant qui définit les avantages que le promoteur fournira à la communauté en échange de l’approbation de son projet11.
En permettant de contourner les règles d’urbanisme, le gouvernement impose aux élus et aux promoteurs une obligation de résultat. L’acceptabilité sociale ne s’impose pas : elle se gagne par l’excellence architecturale et le bien commun. Pour résoudre la crise du logement sans sacrifier la démocratie locale, ce “superpouvoir” doit se muer en “super-responsabilité”. Car l’enjeu dépasse la simple réglementation : il s’agit de préserver la confiance citoyenne en remplaçant les compromis par une qualité mesurable – visant, en matière de densification, une densité si exemplaire qu’elle n’aura plus besoin d’exceptions pour être acceptée et désirée.
Notes
1 Gouvernement du Québec. Muni-Express N°9 - 8 mai 2026. Report de l’échéance du pouvoir temporaire d’autoriser des projets d’habitation dérogatoires à la réglementation d’urbanisme.
2 Loi bonifiant les pouvoirs d’intervention des municipalités et modifiant d’autres dispositions législatives. Projet de loi no 22, 2026, c. 18.
3 Rappelons qu’en vertu du PL 31 (art.93), aucune autorisation ne peut être accordée notamment si le projet est situé à l’extérieur d’un périmètre d’urbanisation ou dans une zone où aucun usage résidentiel n’est autorisé.
4 Le déficit d’investissement pour le maintien des infrastructures est flagrant. On le sait depuis longtemps. Ce serait opportun de vérifier combien de municipalités ont utilisé leurs pouvoirs en matière de réserve financière pour assurer le financement de dépenses destinées à améliorer et développer les infrastructures pour le service de l’eau. Guide La prise de décision en urbanisme.
5 CARON, Alain (2019). “Oui dans ma cour : entre l’intolérance et le droit à l’opposition” », Urbanité, Ordre des urbanistes du Québec, printemps/été 2019, p.35.
6 En vertu du PL 31 (art.93), le conseil municipal peut imposer des conditions spécifiques, par exemple : la conclusion d’une entente avec le promoteur ; des engagements assurant, pour une période déterminée, le caractère social, abordable ou étudiant des logements.
7 Ordre des urbanistes du Québec. Le pouvoir exceptionnel de dérogation aux règlements d’urbanisme initié par le projet de loi no 31. Mise à jour, 21 octobre 2025.
8 En 2012 le « Projet abandonné de loi 47 », Loi sur l’aménagement durable du territoire et l’urbanisme, prévoyait que le conseil municipal pourrait délimiter dans son plan d’urbanisme toute partie du territoire de la municipalité qu’il juge devoir prioritairement faire l’objet de rénovation urbaine, de réhabilitation ou de densification en tant que « zone franche d’approbation référendaire ». Il devait justifier les motifs de cet affranchissement, en regard des orientations, objectifs, stratégies et cibles définis au plan d’urbanisme. Cette modification au plan d’urbanisme devait faire l’objet d’une consultation selon la politique d’information et de consultation adoptée par la municipalité. Cette tentative d’équilibre et de simplification n’avait pas suscité l’enthousiasme du milieu municipal à l’époque. Projet de Loi 47, articles 82 et 205.
9 Union des municipalités du Québec. Page Web. Pouvoir extraordinaire de déroger à la réglementation d’urbanisme en habitation. Proposition de marche à suivre.
10 Gouvernement du Québec. Politique nationale de l’architecture et de l’aménagement du territoire. Plan de mise en œuvre 2026-2027, objectif 7, p.32.
11 Gouvernement du Québec. Guide La prise de décision en urbanisme.
12 CARON, Alain (2024). « L’urbanisme négocié et contractuel », Urbanité, Ordre des urbanistes du Québec, printemps/été 2024, p.20.
Les récents développements immobiliers et le réaménagement du secteur De l’Église/De Rochebelle s’inscrivent majoritairement dans les orientations du PPU du Plateau Centre Sainte-Foy (p.49). – Source : Ville de Québec, https://www.ville.quebec.qc.ca/ 
